出租物业应该如何计税？不少准物业投资者对物业税计算都有疑问，想精准计算投资物业收益，除了要知道计算买楼印花税，亦要学懂《计算物业税》。本文会分享不同情况下，物业税应如何计算，想知道如何节税就继续看下去。

物业出租收入

《物业税计算》是按物业在该课税年度的《应评税净值》，以标准税率计算。物业税课税年度是指每年的4月1日至翌年的3月31日。

物业税计算公式

物业出租的应评税净值计算如下：

物业税的税率是应评税净值的 15%。所谓全年应评税净值，是指每年课税年度（1/4 – 31/3）的净出租收入，扣除了差饷、不能追回的租金及修葺费等事项。

修葺费因物业状况而异，税局为简化计算手续，会自动在业主的净租金收入中划一扣减 20%，作为修葺和支出的标准免税额。该 20% 包括了所有因放租而衍生的杂费支出，业主无须向税局提供相关实际支出证明。

假如租客有拖欠租金，业主在报物业税时，需要计算被拖欠的租金收入，如确定无法追回租金，可申请将租金收入中扣除。

物业维修费可以按实际支出扣减吗？

不可以，税务局只接受划一总收入 20% 计算（详情可看以上例子），就算实际支出比 20% 扣减大，都只能按 20% 扣减的准则去计算。

物业税计算例子

在2020/21课税年度，物业月租是$20,000，差饷支出一年$8,000。受疫情影响，租客于2021/3 开始欠租，业主无法联络到租客，至今业主未能收取 2021/3 的租金。

物业税缴税日期

评税通知书会列明缴税日期。除非你已对评税提出反对或已提交申请缓缴暂缴税，并已收到税务局通知暂缓缴交税款的数额，否则你必须于缴税日期或该日前清缴评税通知书上列出的税款。

暂缴物业税会分两期缴交

评税通知书上会有两个缴税日期。一般而言，第一期是当年11月而第二期是翌年4月。这是因为就暂缴税而言，你在当年10月底应可收到7个月（即4月至10月）的租金，而到翌年3月底应收到全年的租金。

申请《个人入息课税》可减少《物业税》吗？

如果你以个人持有出租物业，同时你也有未用尽的免税额，你可以透过申请个人入息课税，将物业应评税净值与个人入息合并，做到减税效果。另外，出租物业按揭利息支出可在个人入息课税中作支出扣除，而不可在物业税中扣除。